渝北
毕业季又来啦！同学们是不是正在忙着整各种offer，却又被租房这件事儿搞得晕头转向？租房这事儿看似稀松平常，实则隐藏很多法律风险。近日，记者咨询了区法院法官，为大家梳理了五个超实用的“毕业租房防坑”重要提示，送给租房路上的小伙伴们。
Part01.
签合同时，应该明确哪些内容？
租赁合同应当谨慎签订，必要的合同要素除了租赁物名称、数量、用途这些基本信息，还有租赁期限、租金、押金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款一个都不能少。房屋最长租赁期限是20年，超过20年的，超过部分无效。
法官提示：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条第一款 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
Part02.
房屋设施损坏，由谁承担责任？
出租人应当履行租赁物的维修义务。如果双方对维修事项有事先约定，应当按照双方之间约定履行。承租人应当妥善保管租赁物，要是因为自己保管不善，造成租赁物损失，应当承担赔偿责任；承租人如果按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，对于租赁物产生的损耗，无需担责。
法官提示：一般都由出租人承担维修义务，如果承租人正常租住使用房屋，对于房屋及设备设施产生的损耗，如电器出现故障等，应由出租人进行维修。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
Part03.
发生工作变动，可以自行转租房屋吗？
不可以！除非你得到了房东的同意。承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。而且，就算转租了，你和出租人之间的租赁合同还是继续有效的。要是你未经出租人同意就擅自转租，那房东是有权解除合同的。不过，这方面法律还约定了“默认条款”，如果出租人知道或者应当知道你转租，但是在六个月内都没提出异议，那就视为他同意转租。因此，在转租前，一定要和房东商量好相关事项。
法官提示：建议根据实际情况约定租赁期限，如果确实合同期内需要退房、转租，应当与出租人友好协商，不得擅自转租。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
Part04.
租房期间，房东要卖房，怎么办？
按照“买卖不破租赁”的原则，租客可以继续承租居住，如果房东执意要出售房屋，应在合理期限内通知你，因为承租人享有同等条件下的优先购买权，若15日内未明确表示购买，房东可售房，租客仍可继续履行合同。若房东未通知或妨碍租客行使优先购买权，租客可要求赔偿，但不影响房东与第三人的买卖合同效力。
法官提示：“买卖不破租赁”原则是为了保护善意承租人的合法权益，如果承租人明知出租人已经签订了房屋买卖合同，仍与出租人签订租赁合同，则不再适用上述原则。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
Part05.
签了房屋租赁合同才发现房子没有房本，那合同还有效吗？
如果出租人以“预售+按揭”模式购买商品房后出租，已对房屋进行占有使用，尽管未取得房产证，在不违反法律法规的情况下，租赁关系成立，租赁合同有效。如果房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，那租赁合同就是无效的。
法官提示：租房前，最好是要看一下房东的房本原件，不要稀里糊涂签合同。
法条链接：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条第一款 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
记住这些要点提示，然后通过正规的中介机构租房，就能大大降低租赁风险啦。赶紧把这份攻略收藏起来，转发给身边正在为租房发愁的小伙伴吧。
本报记者 欧云霄 整理报道
